Comprar una vivienda es probablemente la transacción más importante que harás en tu vida. El contrato de compraventa es el documento que define exactamente qué estás comprando, a qué precio y en qué condiciones — y los errores en él pueden costarte decenas de miles de euros o meses de litigios.
En esta guía te explicamos qué revisar antes de firmar: desde el contrato de arras hasta la escritura pública, pasando por las cláusulas que más problemas generan.
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Una compraventa de vivienda en España suele pasar por tres documentos distintos, cada uno con sus propias implicaciones:
El error más común es no leer el contrato de arras con atención — porque "ya habrá tiempo en el notario". Pero las condiciones acordadas en las arras marcan el resto de la operación.
Las más habituales. Si el comprador desiste, pierde las arras. Si desiste el vendedor, devuelve el doble. Ambas partes pueden desistir pagando el precio acordado.
Son un adelanto del precio de compra, no una penalización por desistimiento. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños y perjuicios.
Funcionan como cláusula penal: si hay incumplimiento, la penalización es la fijada en el contrato, independientemente del daño real. Pueden moderarse judicialmente.
⚠️ Importante: si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias — lo que significa que el vendedor no puede simplemente devolverte el doble y salir del contrato. Asegúrate de que el contrato dice expresamente "arras penitenciales" si eso es lo que acuerdas.
| Cláusula | Riesgo | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Descripción del inmueble incompleta | ALTO | La descripción debe incluir superficie real (no solo registral), trastero, plaza de garaje si están incluidos, y estado de las instalaciones. Lo que no está escrito no existe legalmente. |
| Precio aplazado sin garantías | ALTO | Si parte del precio se paga aplazado (habitual en viviendas sobre plano), debe haber aval bancario o seguro que garantice la devolución si la promotora no entrega. |
| Plazos de entrega difusos | ALTO | En obra nueva, la fecha de entrega debe ser concreta. "Primer trimestre de 2027" o "cuando terminen las obras" abre la puerta a retrasos indefinidos sin penalización. |
| Cargas y gravámenes no declarados | ALTO | Pide la nota simple del Registro antes de firmar. Si hay hipoteca, embargo o servidumbre, debe aparecer en el contrato y quedar claro quién y cómo se cancela. |
| Condición suspensiva de financiación | MEDIO | Si tu compra depende de conseguir hipoteca, incluye una cláusula suspensiva que permita recuperar las arras si el banco te deniega el préstamo. Sin ella, podrías perderlas. |
| Gastos a cargo del comprador | MEDIO | Desde 2019, los gastos de formalización de hipoteca (notaría, registro, gestoría) son del banco. Cláusulas que te los repercutan son nulas para hipotecas con consumidores. |
| Modificaciones sustanciales en obra nueva | MEDIO | La promotora no puede cambiar los materiales o distribución acordados sin tu consentimiento. Si lo hace, tienes derecho a resolver el contrato y recuperar todo lo pagado. |
Estos son los documentos que debes revisar antes de comprometerte con las arras — no después:
Si necesitas hipoteca para comprar la vivienda — como la mayoría de compradores — incluye siempre una condición suspensiva de financiación. Esta cláusula establece que el contrato queda sin efecto (y recuperas las arras íntegras) si el banco te deniega el préstamo en las condiciones acordadas.
Sin esta cláusula, si el banco te dice que no, pierdes las arras — aunque la denegación no sea culpa tuya. Es una protección básica que muchos vendedores aceptan sin problema.
La cláusula debe especificar: importe máximo del préstamo solicitado, tipo de interés máximo aceptable, plazo máximo del préstamo, y fecha límite para obtener la financiación.
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Sí, si no incluiste una condición suspensiva de financiación en el contrato. Si la incluiste y el banco deniega el préstamo dentro del plazo acordado, recuperas las arras íntegramente. Es la razón más importante para negociar esa cláusula antes de firmar.
Por defecto legal (art. 1455 Código Civil), el vendedor paga la escritura de venta y el comprador la primera copia. En la práctica, las partes pueden acordar libremente el reparto — lo importante es que quede escrito en el contrato. El ITP (vivienda de segunda mano) o el IVA (obra nueva) siempre los paga el comprador.
Si las arras son penitenciales, el vendedor te debe devolver el doble. Si son confirmatorias, tienes derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato (es decir, que te venda la vivienda) o una indemnización por daños. Para protegerte mejor, puedes inscribir el derecho de compra en el Registro de la Propiedad.